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2022年以降の住宅ローン減税完全ガイド 
制度の概要や控除の条件など説明します

2022年から住宅ローン減税の制度(正式名称「住宅借入金等特別控除」)が変更になります。

世間では、「住宅ローン減税改悪!!」なんて騒がれていますが、本当にそうなのでしょうか。

人生において最も大きな買い物といっても過言ではない住宅についての情報ですので、きちんと理解しておきたいですよね。

今日は皆さんに正しい知識をお届けしたいと思い、新制度について詳しく解説します。

制度の概要

住宅ローンの控除とは、毎年末にローン残高のうち規定の割合の金額がその年の所得税から控除される仕組みです。

はじめに今までの制度からの変更点は以下6点です。
Check 1. 2021年末で終了予定が、4年間延長され2025年末が期限に変更
Check 2. 住宅ローンの控除率について、1%→0.7%に縮小
Check 3. 減税期間は原則10年間(特例では13年間)が、新築住宅を対象とした場合は原則13年間に延長(中古は10年間に据え置き)
Check 4. 減税を受けられる所得の上限は3000万円→2000万円に変更
Check 5. 新築住宅の床面積要件について、50u以上から40 u以上に緩和
Check 6.  中古住宅の築年数緩和
ひとつずつ詳しく解説していきます。


1.2021年末で終了予定が、4年間延長され2025年末が期限に変更

これは文字通り、制度期間の延長です。
もともと住宅ローン控除制度は昨年で終了するはずの制度でしたが、
新型コロナウイルス感染症の蔓延は住宅・不動産市場にも大きなダメージを与えています。この市場の冷え込みを改善し消費者の購買を促すためにも延長が決定しました。

そのため、2025年末(令和7年末)まで住宅ローン控除の制度を活用することができます。


2.住宅ローンの控除率について、1%→0.7%に縮小

今までの制度ではローン残高の1%が控除対象額でした。仮に年末のローン残高が3000万円のAさんなら「3000万円x1%=30万円」が所得税から控除されていました。(控除とは支払義務のある税金から引き算ができるイメージです。)Aさんのその年の所得税が50万であれば「50万円 - 30万円=20万円」の20万円払えばいいことになる計算でした。

これが、2022年から0.7%に引き下げになります。
同様にAさんの場合に当てはめると、控除額は「3000万円x0.7%=21万円」となり、支払うべき所得税は「50万円 - 21万円=29万円」で今までの制度から支払うべき税金が高くなったことがわかります。

Aさんを例に計算しましたが、これが巷では住宅ローン減税制度が改悪だと言われる理由となっています。

ただ、今回の控除率の縮小には住宅ローンの超低金利化による、減税控除額がローンの支払い利息額の上回る「逆ザヤ」が生じていることが問題視されていることが背景にありました。逆ザヤを是正するために今回の縮小が生じたのであり、本来あるべき姿に戻っただけで「今までがおかしかった」という事実を認識する必要があります。
これは新築・中古共通した控除率になります。



3.減税期間は原則10年間(特例では13年間)が、新築住宅を対象とした場合は原則13年間に延長(中古は10年間に据え置き)

これは、消費税率が10%にアップされることに伴う政府の住宅取得対策によるものです。
控除を受けられる期間が今までの最長10年間から3年間延長されて13年間になります。これからマイホームの取得を検討している人にとっては見逃せないニュースでしょう。減税期間が3年延長されるということは、それだけ節税期間が延びるということですから、人によってはより高いメリットを期待できそうです。(所得税から控除される機会が3回増える)


4.減税を受けられる所得の上限は3000万円→2000万円に変更

住宅ローン減税を受けられる年間の所得上限が変更になりました。年間の所得が2000万円までに引き下げられ、より中間層にフォーカスした制度となりました。


これまでで制度の概要についてはご理解いただけたのではないでしょうか。不動産事業も日本経済の回復において欠かせない要因のため、住宅購入を促進する制度はしばらく続くと考えられます。


5.新築住宅の床面積要件について、50u以上から40 u以上に緩和

緩和の背景には単身世帯や2人世帯の増加傾向があるためです。40uというと12坪程度。今までは適用条件外であった1LDKなどのマンション物件も住宅ローン減税の対象にすることで、購買を促進しています。これもコロナ渦による経済ダメージを回復させる狙いがあります。

ただマンションの場合には注意が必要です。
こういった税金制度に関係する判断をする場合は公的書類である登記の情報をもとに判断します。マンションは基本的に「内法面積」で登記簿には面積が記載されています。

そのため、購入時にパンフレット上ではわずかに50uを超えた表示になっている場合には特に気をつけてください。概ねパンフレットなどに記載している面積は「壁芯面積」となっています。
そもそも「壁芯面積」と「内法面積」とは面積の測り方のことをいいます。

壁芯面積とは、建物の設計図を見た時、壁の中心線で囲まれた部分の面積のことです。これに対し内法面積とは壁の内側、つまり実際に利用できる部屋の広さを示す面積のことです。

ということは、同じ部屋でも壁芯面積の方が数字的に大きくなるので、一般的には見栄えがよくなる理由で分譲マンション等は壁芯面積が記載されています。

ここを見落として制度適用外になってしまう方がたまにいらっしゃいますのでくれぐれもマンション購入の際には注意が必要です。


6.中古住宅の築年数緩和

2021年までの制度では鉄筋コンクリート造などの耐火住宅は築25年、木造住宅などの非耐火住宅は築20年という適用条件に当てはまらなければ、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書、または耐震基準適合証明書(既存住宅性能評価書)の提出が必要となっていました。

ですが、今回の改正により1982年(昭和57年)以降の住宅は新耐震基準に適合するとして、上記のような証明書を取得する必要が無くなりました。
登記簿上の建築年だけで適用が証明できるのは手続きをする上でも楽になるためメリットと言えるでしょう。


では、今までの制度との変更点について解説してきましたが、ここからは住宅ローン減税制度の適用条件について詳しくみていきます。

家とお金天秤

住宅ローン減税の適用条件は??

大事なところだけ簡単にまとめると以下の通りです。

1.年間所得2000万円以下

2.床面積が40u以上(※1)(※2)

3.返済期間が10年以上のローン

4.中古住宅は昭和57年(1982年)以降に建てられた住宅。

控除期間は新築住宅は13年、中古住宅は10年です。


※1:床面積が40u以上50u未満の物件で住宅ローン控除を適用させるには、契約者の合計所得金額1,000万円以下であることが必要です。マンションは内法面積なので気をつけてください。また適用となったとしても期間中に年間合計所得が1000万円を超えた年は適用除外となりますので注意が必要です。


※2:床面積緩和の適用は今後購入する物件に限定されます。制度の変更途中にあった時に契約となった物件は対象外となりますのでご注意ください。

省エネ性能によって最大控除額が異なる!

また今回の改正から新築住宅にZEHと省エネ基準が追加されました。これは2050年のカーボンニュートラルの実現の観点から対象住宅に関する借入額の上限が緩和されています。環境性能に合わせて待遇に差が出る仕組みになっています。高性能、省エネな住宅は単価が高くなりますが、減税効果だけでなく、光熱費などのランニングコストを抑え、住宅に暮らす家族の快適性を上げることができます。これからの住宅は認定住宅やZEHといった高性能なものがスタンダードとなるといえるでしょう。

住宅ローン控除表拡大表示

ここで、それぞれの住宅の種類について解説いたします。

■認定住宅
住宅を長く良い状態で保つために、決められた基準のもと設計・建築・申請された住宅です。認定項目は複数ありますが、ここでは簡単に項目のみ列挙いたします。


・構造躯体等の劣化対策
・耐震性
・維持管理・更新の容易性
・可変性
・高齢者対策
・エネルギー対策
・居住環境
・住戸面積
・維持保全計画

認定項目は変動する可能性もございますのでご留意ください。申請に対する時間がかかる、項目も多いので負担もありますが、環境の面でも税制優遇の面でも今後はこのタイプの住宅が増えていくことが想像できます。

参照:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/14.pdf
(国税庁)

   
■ZEH
ZEHは「ゼッチ」と読みます。Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」の略称です。簡単にいえば「省エネ住宅」を上回るより優れた住宅の概念を意味します。ポイントは3つです。

・省エネ
 文字通りエネルギー消費量を削減して環境に優しい姿勢を示していきましょうということです。機密性の高いサッシや熱効率のいい給湯器を使用することで従来よりもエネルギーの利用量を減らす取り組みです。
・創エネ
 ソーラーパネルの設置など、住宅で使用するエネルギーは各々の住宅で発電しようという考えです。
・断熱
 室内と外気の温度差を少なくする(屋根や壁に断熱材を施工)ことで、作り出すエネルギーが消費エネルギーを上回るようにすることを目指します。


■省エネ基準
国土交通省が出している省エネ基準を満たした住宅のことを意味します。段階的にレベル分けがされていますので詳しくは国土交通省のページを参照してみてください。
ただ省エネ基準の上位互換がZEHなので、似たような項目をチェックする必要があることは覚えておいてください。


参考:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/shoenehou.html
(国土交通省)

住宅ローン減税は税額控除です!税額控除って??

ここまで住宅ローン減税についてお話ししてきましたが、そもそも税額控除と所得控除の違いはご存知でしょうか。

先の説明で住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)は所得税から控除されると触れましたが、これは「税額控除」です。

具体例を用いてそれぞれの違いをみていきましょう。

税計算図

・所得控除とは、税率をかける課税所得から控除をすることができます。

例:課税所得が200万円、所得控除額20万円、税率が10%の場合
20万円×税率10%=2万円が所得控除額

本来払う税金=20万円×10%=20万円

上記の所得控除があれば=20万円=2万円=18万円が払う税額となる。
⇒2万円お得


・税額控除とは、課税所得から算出した税額から控除することができます。

例:課税所得が200万円、税額控除が20万円、税率が10%の場合
20万円が税額からすべて控除 
本来払う税金=20万円×10%=20万円
20万円−税額控除20万円=0円=払う税金がなくなる
⇒20万円お得
 
控除できる上限が20万円というだけであり、税金が0円になった時点で控除は終了です。要するに払った額以上には戻ってきません。
所得が少なく多額のローンを組んだ場合、住宅ローンを最大限生かすことはできない場合もあります。

このあたりもシミュレーションして住宅購入は考えた方がよいと思います。

所得控除と住宅ローンの違いを簡単にまとめると、税金からダイレクトに控除できる税額控除の方が影響が大きいということです。

まとめ

2022年から制度内容に変更があった住宅ローン減税について解説してきました。
ポイントとしては以下の2点です。
@コロナショックによるダメージからの回復のため制度の延長
A環境に配慮した住宅ほど優遇される制度になっている

特に注目したいのがAではないでしょうか。今後私たちが住宅を購入する基準は、見た目のおしゃれさや生活のしやすさの他に、いかに環境に優しい姿勢をとれるか問われています
。今後もこの流れは衰えることなくむしろ拡大していくことが予想されます。

そうすると住宅購入に関する価値観や判断基準が変わってくるでしょう。
これは住宅に限った話ではなく他の業界(自動車や食品など)にも大きく広がっていくはずです。

今回の話では、途中難しいこともあったかもしれませんが、大枠を捉えていただければ大丈夫です。

今回は住宅ローン減税の話に特化してはいますが、そもそも、人生で最も大きい買い物のひとつといっても過言ではないのが住宅です。

そんな大きな買い物だからこそ自分一人で決定していくことはとても厳しい道のりかと思います。

どんな制度があり、どのように適用されるのか、お客様にとって最適解はどれか、私たちFPが丁寧にお客様一人一人に寄り添ってアドバイスいたします。

人の数だけ家庭の状況やご自身の価値観などを踏まえた正解がありますので、どんな方にも使える万能な答えは存在しません。

ぜひ自分の最適解を見つけるためにもFPに相談してみてはいかがでしょうか。

我が家の健診202107

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