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はじめての住宅ローン選び、失敗しないためのポイントを徹底解説

2025年2月14日
執筆者:土屋 ごう
  • はじめての住宅ローン選び、失敗しないためのポイントを徹底解説
「住宅ローンって種類が多すぎて、どれを選べばいいのかわからない…」
「選択を間違えたら後悔しそうで怖い…」
「自分の収入で、どのくらい借りて問題ないのか心配…」

こんな風に、住宅ローンを選ぶときに悩んでいる方、少なくないのではないでしょうか。
ローンの選択には「金利」や「借り入れ金額」、さらには「返済期間」など、たくさんの要素を考慮しなければなりません。

あなたの家庭では、 教育費老後資金を考慮した返済計画ができていますか?
もし月々の返済額が数万円増えた場合、その負担に耐えられますか?
住宅ローンは人生の中で最も大きな借り入れの一つ。ライフプランや保障内容も含めて、しっかりと視野を広げて選ぶことが、後悔しないための大きな鍵になります。

今回は初めて住宅購入を考えている方に向けて、「はじめての住宅ローン選び、失敗しないためのポイント」をわかりやすく解説します。

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1.「金利が低いほどお得」って本当?『金利』だけじゃない!見るべきポイント

  • 「金利が低いほどお得」って本当?『金利』だけじゃない!見るべきポイント
住宅ローンを選ぶとき、「金利が低い=お得」と思い込んでいませんか?
金利は確かに重要ですが、本当にお得なローンを選ぶためには、金利だけを見てローンを選ぶのは、ちょっと待ってほしいのです。

本当に大切なのは、 団体信用生命保険(団信)の内容や、変動や全期間固定・固定金利期間選択型などの金利タイプによるリスクの違いです

より充実した保障内容の団信を選ぶ

住宅ローンを選ぶ際、「 団体信用生命保険(団信)」は非常に重要なポイントです。

<主な団信の種類と内容>
死亡時高度障害時にローン残高がゼロになる基本の団信(一般団信)
・基本に加え、がんと診断確定されたらローン残高が半分になったり全額免除されたりするがん団信
・がんだけではなくて、急性心筋梗塞脳卒中でも保障されるもの、
一定期間働けなくなったら、ローン返済をサポートしてそれが1年や2年と続いたら全額免除になる就業不能付団信 など

団信の保障内容が充実していると、万が一の時に家族を守ることができます。
同じ金利ならより充実した保障内容の団信を選ぶ方が安心ですので、選ぶ際はしっかり確認するようにしましょう。

2.変動と固定どちらを選ぶべきか

  • 変動と固定どちらを選ぶべきか
住宅ローンを選ぶ際に、多くの人が迷うのが「変動金利」と「固定金利」の選択です。
それぞれの金利タイプにはメリットとリスクがあり、慎重に選ばなければなりません。
  • Check
  • 変動金利は、金利が低く、初期の返済額が少ないというメリットがありますが、金利上昇リスクへの備えが重要です。
  • Check
  • 固定金利は、返済額が契約時に確定するため、金利上昇のリスクを完全に回避できます。
    ただし固定期間が終了した後、金利が大幅に上昇することもあります。そのため、最初の金利だけを見て選ぶと、実際にはトータルで高くついてしまう場合もあるんです。
基本的な考え方としては、 まず全期間固定金利でシミュレーションを行い、その金額で無理なく返済できる場合に、変動金利を検討するのが賢明です。
固定金利は返済額が変わらないため、将来の支出や収入が予測しやすいメリットがあります。
この基準で無理なく返せる金額を確認し、金利上昇にも対応できそうな余裕がある場合のみ変動金利を検討するのが安全です。

ここで一度、変動金利がどのように動くのかを理解しましょう。

変動金利のしくみ

変動金利は、主に日銀の政策金利に基づいています。日銀が政策金利を上げると、住宅ローンの変動金利も上昇します。政策金利が上がる要因について見てみましょう。
  • チェック
    1. 物価の上昇(インフレ)
    物価が急激に上昇すると、日銀はインフレを抑制するために金利を引き上げることがあります。たとえば、エネルギー価格や輸入品の価格が高騰すると、物価全体が上昇しやすくなり、これに対応するために金利が引き上げられることがあります。
  • チェック
    2. 景気の加熱
    経済が活性化しすぎて、バブルの兆候が見られると、日銀は金利を引き上げて景気を冷ますことを目指します。過去に日本や現在のアメリカでは、このような理由で金利が上昇しました。
  • チェック
    3. 円安の進行
    円安が進むと、輸入品の価格が高騰し、それが国内の物価上昇につながります。このような場合、金利を引き上げて円安や物価上昇を抑えようとする動きが出る可能性があります。
  • チェック
    4. 日本国債の信用力の低下
    日本の財政状況が悪化し、国債の格付けが引き下げられると、国債利回りが上昇し、それに連動して住宅ローン金利も上がるリスクがあります。この場合、金利が急激に上昇する可能性があるため、特に注意が必要です。
金利が上昇する状況に備えて、どのように対応するかを考えておくことが重要です。

変動金利を選ぶ場合の金利上昇への対策

  • チェック
    1. 最悪のケースを想定したシミュレーション
    多くの銀行では「5年125%ルール」が適用され、5年ごとに返済額が最大25%増加します。このルールは安定性を提供しますが、元金の減少が遅くなるため、最終的な返済額が増えるリスクもあるので一長一短なルールであるともいえます。

    金利が2〜3%上昇した場合に備えて、シミュレーションを行い返済可能かどうかを確認してください。
    例:6,500万円を0.5%の金利で借りた場合、月々の返済額は約16.7万円ですが、金利が2.5%に上昇すると約21.8万円に増加します。
    この5万円以上の増加に耐えられるか、確認しておきましょう。
  • チェック
    2. 月々の返済額の25%を積立てる
    金利上昇への備えとして、月々の返済額の25%を積立てることをおすすめします。
    例えば、毎月の返済が13万円の場合、3万円を積み立てて運用に充てることで、将来の金利上昇に対応できる状態を作ることができます。
また変動金利のリスクを分散するために、
@返済額の「一部を固定金利、残りを変動金利」にする、

A夫は固定金利、妻は変動金利にするなど、「夫婦ペアローン」にして夫婦それぞれ異なる金利タイプを選ぶ方法などもありますので、検討してみましょう。

3.ライフプランをもとに「無理なく返せる金額」を判断する

  • ライフプランをもとに「無理なく返せる金額」を判断する
住宅ローンを決める前に、ライフプランを具体的に見直し、将来の支出を見据えた返済計画を立てることが大切です。
たとえば、お子さんの教育費が増加するタイミングや、住宅の修繕費が発生するタイミングを事前に考慮しておくことで、返済の見通しが立てやすくなります。
こうしたライフイベント金利上昇リスクを同時に管理することで、家計に無理のない返済計画を実現できます。

例えば、35歳のご夫婦が「駅近の新築マンション」を見に行き、営業マンに勧められて、6,500万円の物件を購入しました。返済額は月々16万円、家賃とほとんど変わらないというセリフに惹かれたからです。
ところが、数年後、状況が変わりはじめました。
マンションの管理費修繕積立金が増額され、月々の支出が増えました。
さらに、奥様が産休・育休を取ったため、世帯収入が減少し、教育費や生活費がかさんで家計が圧迫。

ご夫婦は「営業マンの言う通りに契約してしまったけど、管理費や生活の変化のリスクなんて考えていなかった…」と後悔しました。

このような状況を避けるためには、「 現在の家計だけでなく、将来の生活環境を考慮すること」ことが重要です。

つまり、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は異なるという意識を持ちましょう。

家族の将来に合わせた返済計画を立てることが失敗を防ぐ鍵です。
物件購入は一生に一度の大きな決断です。自分でリスクを考慮し、納得できる判断をすることが大切です。

4.返済期間や繰り上げ返済の検討は慎重に

  • 返済期間や繰り上げ返済の検討は慎重に
返済期間を決める際には、「現時点の余裕」だけでなく、「将来のライフプラン」をしっかり考慮することが大切です。
余裕を持たせた返済期間を設定し、 65歳で完済したければそれまでに繰上返済をする方針にした方が、家計の安定を保つことができます。

特に、40代後半から50代にかけては教育費や家族の生活費がピークを迎える時期。
この時期に無理な返済計画を立てると、家計が圧迫されてしまうことがあります。

例えば、40歳の夫婦が子どもが5歳の時に6,000万円を35年ローンで借りた場合、金利1%で計算すると、月々の返済額は約17万円です(ボーナス払いなし)。

当初は共働きの収入で問題なく返済できていましたが、子どもが高校や大学に進学する50代前半から中盤にかけて、教育費がピークを迎えます。
文部科学省のデータをもとにすると、私立高校の学費と大学費用、塾代などを合計すると、年間約150万円から200万円くらいかかる場合もあります。
これが2人分ともなると、年間で300万円〜400万円の支出が必要になる可能性があります。

一方で、生活費やマイホームの維持費も増加します。
毎月の支出がさらに増え、教育費と合わせると年間800万円以上の支出に。

収入のほとんどがローン返済や生活費で消える中、予備費を確保する余裕がなくなりました。
急な修繕費や医療費など突発的な出費に対応できない状況になると、考えたくはないですが、教育ローンやカードローンに手を出さざるを得ないところまで追い込まれる可能性もあります。

前もって考えてください。
教育費がピークを迎える時期、家計に余裕はありますか?
予想外の支出があった場合、どのように対応しますか?
今の返済計画が将来の不安に対応できるか、しっかりと見直しておくことが重要です。

繰り上げ返済の2つのタイプと特徴

「繰り上げ返済をすれば利息を減らせる!」というのは正しいのですが、タイミングを間違えると逆に家計が苦しくなるリスクがあるんです。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。
  • チェック
    期間短縮型
    総返済額を減らす効果が大きいが、毎月の返済額は変わらないため、生活は楽になりません。
  • チェック
    返済額軽減型
    月々の負担を減らせるが、利息軽減効果は少なめです。
理想的には、期間短縮型の繰り上げ返済を行いたいところです。

例えば、6,500万円を変動金利0.5%で35年借りた場合、11年目に300万円を期間短縮型で繰り上げ返済すると、返済期間が約2年5か月短縮され、利息が約181万円減ります。

しかし、ここで重要なのは、 手元の現金が減るリスクです。
もし繰り上げ返済後に予想外の支出(教育費の増加、車の買い替え、家の修繕費など)が発生した場合、現金が足りず、急遽他のローンを組むことになりかねません。

いまは住宅ローンを超低金利で借りられる時代です。
現金を減らして繰り上げ返済するよりも、手元に資金を残し、運用に回す方が効率的なケースも多いです。

繰り上げ返済は本当に今必要か?
この問いを常に忘れず、ライフプラン全体を見て判断しましょう。

5. 最適な選択で家計を守る

  • 最適な選択で家計を守る
最後に、住宅ローン選びを失敗しないために大事なポイント3つをおさらいします。
  • Check
  • 金利だけを見て選ばないこと
  • Check
  • むやみに期間を短くしたり、繰上返済をしないこと
  • Check
  • ライフプランシミュレーションを作って長期的な計画を立てること
「変動金利」と「固定金利」にはそれぞれのメリットとリスクがあるので、次の点をふまえて検討するようにしましょう。
  • チェック
    変動金利と固定金利の選択
    まず全期間固定金利でシミュレーションを行い、その返済額で無理なく支払える場合に変動金利を検討するという基本方針を忘れないようにしましょう
  • チェック
    変動金利を選ぶ場合
    金利上昇リスクに備えて手元資金を確保し、積立運用を活用してリスクに対応できる準備を進めることが大切です
住宅ローンの返済計画は、家族の将来を守るための大切な戦略です。今からしっかり準備して、安心して返済を進められるようにしていきましょう。

弊所では住宅ローンに関するご相談をこれまでに数多く受け付けております。
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