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住宅ローンの借り換えで返済額を減らせる?!

「ライフスタイルが変わったら、住宅ローンの返済が苦しくなった・・・」
住宅ローンの返済は長期にわたる場合がほとんど。生活が変われば返済額を負担に感じる時期もあるかもしれません。

住宅ローンの返済負担を減らしたいという方は「住宅ローンの借り換え」を検討してみませんか?

2016年に日銀がマイナス金利政策を導入したことにより「住宅ローンの借り換え」は、住宅ローン返済の軽減策として大変有効な方法として知られています。

しかし、すべての人が借り換えによって返済額を減らせるわけではありませんので注意が必要です。

本記事では、

「住宅ローンの返済額を減らすことができる条件」
「住宅ローン借り換えによるメリット・デメリット」
「住宅ローンの借り換えの前にチェックしておきたいポイント」

について、わかりやすく解説していきます。

住宅ローンの借り換えを行うべきかの判断基準として、ぜひご活用下さい。

住宅ローンの返済額は借り換えにより減らすことができる?

住宅ローンの借り換えとは、
新たな住宅ローンを借り入れることで現在支払っている住宅ローンの残高分を完済する方法です。

数年前に借り入れていた住宅ローンに比べて、新たに借りる住宅ローンの金利が低ければ住宅ローンの総返済額を減らすことができます。

1.住宅ローン借り換えの目的を考える

しかし、一口に住宅ローンといっても、多くの金融機関でそれぞれの目的に合わせたさまざまな種類の住宅ローンがあります。

例えば、
月々の住宅ローン額は変えずに総返済額を変えたい場合と
月々の返済額を軽減したい場合では、
申し込むべき住宅ローンの内容は変わってきます。

どの住宅ローンに借り換えをするか選択する際には、目的を明確にしておくことが大切です。
住宅ローンの借り換えの主な目的としては以下の3つがあげられます
Check 総返済額を減らしたい
Check 月々の返済額を減らしたい
Check 変動金利の上昇を抑えたい
それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

@ 総返済額を減らす目的
現在借りている金利よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることで、住宅ローンの総返済額を減らすことができます。

住宅金融支援機構が出している主要都市銀行のホームページ等から集計した金利(中央値)のデータによると、
2010年には4%を超えていた固定金利期間選択型(10年)の住宅ローンでしたが、
現在の金利(中央値)は約半分の金利となっています。
参照:住宅金融支援機構HP(https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

2021年7月現在の金利では
固定金利(全期間)が0.98%〜、
固定金利(10年)0.499%〜
とマイナス金利政策の影響を受けて金利は低い傾向にあります。
いまの住宅ローン金利がこれよりも1%以上高い方は総返済額を減らせる可能性があります。

現在の住宅ローンが全期間固定金利型であった場合、とくに借り換えによる軽減効果が分かりやすいので一つ例をご紹介します。

(例1)フラット35による借り換え例

jutakuloanA

参照:住宅金融支援機構 借り換えシミュレーションより
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/karikae/openPage.do

上記例の場合、借り換えを行うことによって総返済額を3,403,224円減らすことができます。

ただし、住宅ローンの借り換えを行う場合は「手数料」や「登記費用」などの費用がかかります。そういった諸費用を差し引いても住宅ローンの総支払額を減らすことができるかという点も考慮した上で検討しましょう。

A 月々の返済額を減らす目的
毎月支払っている住宅ローンの金額を少しでも減らしたいと考えている方におすすめです。@と同様に借り換え後の住宅ローン金利が現在の金利より低い商品を選ぶことで月々の返済額と総返済額を減らすことができます。
実際に借り換えシミュレーションを行った(例1)を見てみると、月々の返済額を14,180円減額することに成功しています。

しかし、全期間固定金利は10年固定金利や変動金利と比較すると金利の設定は高くなっているため、借り換え前後の金利差が1%以上に達しない場合も考えられます。

家計が苦しいからどうしても月々の返済額を減らしたいという方もいらっしゃるでしょう。
借り換え前後の金利差が1%以上に達しないが、どうしても月々の返済額を減らしたいという方は、
固定金利から変動金利や3年固定金利に借り換えを行うことで、ひとまず月々の返済額を減らすことが可能になる場合があります。

ただし、将来の金利変動によっては住宅ローンの総支払額が高くなるリスクがあることを頭に入れておき、今を乗り切るためのやむ終えない方法だと思っておきましょう。

B 変動金利の上昇を抑える目的
3つ目は現在変動金利の住宅ローンに加入中の方が、金利の見直しによる返済額増加を回避する目的で借り換えを行うことです。

今よりも金利の低い変動金利に借り換えるか、固定金利の住宅ローンに借り換えることで変動金利上昇リスクを回避することができます。

この時なるべく固定金利の期間が長い住宅ローンを選んで借り換えを行うことが効果的な方法です。

2.住宅ローン借り換えのデメリット・注意点は?

返済額を減らすためにとても有効的な住宅ローンの借り換えですが、借り換えを行う際の注意点やデメリットがあります。ここでしっかりとチェックしておきましょう。

デメリット@:手数料などの諸費用がかかる

借り換えを行う際には、新たな金融機関にて再契約をする必要があるため、
現在の金融会社と新たに契約する金融会社へ支払う手数料などの諸費用がかかります。

具体的な借り換え時の諸費用には以下のようなものがあります。

(例2)

jutakuloanB

借り換え前後でかかる平均費用相場は20〜80万円と差があり、どの金融機関を選ぶかによってトータルの費用が大きく異なってきます。しっかりと比較やシミュレーションを行った上で慎重に金融機関を決めることが大切です。

住宅ローンの借り換えを行う場合は、事務手数料など手続きにかかるトータルコストがなるべく低い会社を選びたいところですが、預貯金から借り換えにかかる諸費用を負担することが難しい場合は、諸費用をまかなうための以下の方法も検討してみて下さい。

• 保証料無料、手数料が安い金融機関を選ぶ
保証料は、無料〜数十万と各金融機関によって大きく差が出る費用です。上記諸費用の大部分を占めているため、保証料無料の金融機関を選ぶことで諸費用をぐっと抑えることができます。ただし、中には保証料無料でも手数料が高い住宅ローンが高いものもありますので、必ず手数料と保証料両方の諸費用を確認するようにしましょう。

• 諸費用分も合わせた金額を借り入れる
金融機関によっては、諸費用分を上乗せした金額を借り入れることができる住宅ローンがあります。この場合、住宅ローン借り換え時に支払う負担を減らすことができるため、借り換えはしたいが諸費用の数十万を支払うことが厳しい場合、諸費用を上乗せ可能な住宅ローンで借り入れることがおすすめです。ただし、上乗せすることで諸費用分にも金利がかかってしまいますので、注意しましょう。

デメリットA:様々な手続きが必要に
借り換えを行う際には、収入証明書類から物件に関する資料まで多くの書類を新たに揃える必要があります。

具体的には以下のような書類が必要になります。

jutakuloanC

各金融機関によって必要書類は異なりますが、住宅ローンの借り換えを行うためには上記のように多くの書類を準備しなければなりません。

さらには書類を揃えたところから審査が行われるため、書類に不備がある場合は手続完了までに数ヶ月の時間を要する可能性もあります。

必要書類は提出前にしっかりチェックを行い、借り換えまでにかかる期間は余裕を持って見積もっておきましょう。

注意点:目先の返済ではなくて、先を見据えて借り換えることが大切!

一般的に、

・ 返済期間が残り10年以上
・ ローン残高が1000万円以上
・ 現在の金利と新たな金利の差が1%以上


がメリットのある借り換えといわれていますが、
実は借入期間が長かったり、ローン残高が多かったりすれば1%も差がなくてもメリットがある場合もあります。

また、変動から変動など、固定以外に借り換える場合はよく検討する必要があります。なぜならもし金利が上がったりして再度借り換えをしようとする場合は、また諸費用がかかるからです。
せっかく、金利が下がってメリットがあったはずなのに、また借り換え時の諸費用によりこの前借り換えなければよかったに変わりかねません。

固定以外への借り換えの場合は、今の金利だけで判断せず、今後の変動も考慮して本当にそれでいいか考えましょう。

3.借り換えシミュレーション

借り換えシミュレーションでは、現在借りている金利から新たに借りる金利に借り換えた時に生じる返済額の差を試算することができます。

以下の項目を入力することで、借り換え後の返済額がどのくらい変わるかを簡単にシミュレーションすることができます。

• 商品タイプ
• 残りの返済期間
• 金利タイプ
• 借入金額
• ローン残高

借り換えにかかる諸費用は各金融機関によって異なります。これから借り換えをしようと考えている銀行のシミュレーションを利用することで諸費用も踏まえたより正確な金額を試算することができます。

まだどの金融機関でどの金利タイプの住宅ローンにするか迷っているという方は、「住宅金融支援機構の住宅シミュレーション」がおすすめです。住宅金融支援機構の持つデータから平均相場の諸費用を含めた総支払額を試算し、比較・検討することができます。

まずは、住宅金融支援機構のシミュレーションを使って住宅ローンの借り換えで総返済額を減らすことができるかシミュレーションをしてみましょう!

住宅金融支援機構 借り換えシミュレーションより
(https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/)

4.2021年7月現在の「団体信用生命保険の種類」と「住宅ローン借り換えにオススメしたい銀行」をご紹介

住宅ローンの借り換えをしたいけれど、どの金融機関を選べばいいのか分からない方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、以下の5項目を比較し数ある住宅ローンの中でも特に「住宅ローンの借り換えにオススメしたい銀行」をご紹介します。

• 金利
• 保証料
• 借り換え時の事務手数料
• 繰り上げ返済手数料
• 団体信用生命保険の無料付帯

これから金融機関を決めようと考えている方は上記5項目をまとめた比較表を参考に借り換え先をご検討ください。
みずほ銀行(ネット住宅ローン)
変動金利 0.375%
固定金利10年 0.700%
固定金利20年 0.910%
保証料 無料
繰上返済手数料 無料※インターネットバンキングの場合
事務手数料 借入金額の2.2%+33,000円
無料団信 一般団体信用保険
団信オプション(追加) ・ がん団信
・ 8疾病補償
・ 8大疾病補償プラス
・ 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
・ 8大疾病補償がんサポートプラン+7大疾病
3大メガバンクの一つみずほ銀行のネット住宅ローンは、ネットバンク並みの低金利が魅力です。特に、変動金利、10年固定、20年固定の金利が低く、住宅ローンの借り換えにおすすめできます。さらに、みずほ銀行の団信オプションは、返済とは別途月払のため、いつでも中途解約できる使い勝手の良さも魅力です。
新生銀行
変動金利 0.450%
固定金利10年 0.750%
固定金利20年 0.850%
保証料 無料
繰上返済手数料 無料
事務手数料 通常商品:55,000円〜
変動:借入金額の2.2%
無料団信 一般団体信用保険
団信オプション(追加) 介護保障(要介護3以上)
事務手数料が55,000円〜と業界トップクラスの安さを誇ります。借り換え時にかかる諸費用が安く、固定20年金利が低いので、変動金利からの借り換えにおすすめです。さらに、新生銀行の住宅ローンでは、他社からの借り換え時に借入期間を延長可能。毎月の返済額を軽減したい方にとってメリットとなります。
楽天銀行
変動金利 0.527%
固定金利10年 0.829%
保証料 無料
繰上返済手数料 無料
事務手数料 一律330,000円
無料団信 ・ 一般団体信用保険
・ がん50%保障+全疾病保障※50歳以下
・ 全疾病※51歳以上
団信オプション(追加) ・ がん100%保障+全疾病保障※50歳以下
変動金利(固定特約付き)で借り換えた場合に、全疾病とがんになるとローンの50%を保障する「がん保障50」が無料付帯します。さらに、事務手数料が一律33万円なので、ローン残高が多い場合(おおよそ1500万円以上)ではメリットとなる可能性が高い住宅ローンです。また、住宅ローンを組む際に楽天ポイントが付くので、楽天ユーザーにおすすめです。
PayPay銀行
変動金利 0.380%
固定金利10年 0.499%
固定金利20年 1.130%
保証料 無料
繰上返済手数料 無料※Web受付の場合
事務手数料 借入金額の2.2%
無料団信 ・ 一般団体信用保険
・ 給付金特約
 (がんと診断されたら100万円、がん先進医療給付1000万円)
・ がん50%保障※2021年7月末以降
団信オプション(追加) ・ がん100%保障
・ 11疾病保障
・ ワイド(健康上の引受基準を緩和)
PayPay銀行は、変動と固定10年の金利が低く、一般の団体信用保険と給付金特約が無料付帯しています。さらに、2021年7月末以降にはがん50%保障も無料付帯となります。ただし、個人事業主・家族経営の会社に勤務している場合、原則利用不可となっているので該当する方は注意が必要です。
住信SBIネット銀行
変動金利 0.440%※指定条件付
固定金利10年 0.560%
固定金利20年 1.160%
保証料 無料
繰上返済手数料 一部繰上げ:無料、全額繰上:33,000円
事務手数料 借入金額の0.99%〜2.2%
無料団信 ・ 一般団体信用保険
・ 全疾病保障
  8大疾病+病気・ケガ+就業不能状態+がん診断特約(女性限定)
すべての病気やケガが保障される団体信用保険が基本付帯(保険料無料)されており(ただし、ローン残高がなくなるための条件は厳しいですが)、とくに女性の場合は、がんと診断されると30万円の保険金支払いがあることから、女性にも人気の住宅ローンです。
auじぶん銀行
変動金利 0.41%
固定金利10年 0.525%
固定金利20年 0.895%
保証料 無料
繰上返済手数料 無料※固定金利特約期間中の全額繰上返済は33,000円
事務手数料 借入金額の2.2%
無料団信 ・ 一般団体信用保険
・ がん50%保障+全疾病保障
団信オプション(追加) ・ がん100%保障+全疾病保障
・ 11疾病保障
・ ワイド団信
団体信用保険とがん診断保障50%+全疾病保障が保険料無料で付帯しており、手厚い保障がついた住宅ローンです。変動金利や固定金利10年や20年への借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。また、「au回線」と「じぶんでんき」をセットで契約すると住宅ローン適用金利から最大年0.1%引き下げがあります。

まとめ

新たに銀行から借入れを行う必要があるため、書類を準備するなどの手間や時間がかかりますが、そういったデメリットを考慮したとしても住宅ローンを軽減したい人にとっては大きなメリットとなるでしょう。
住宅ローンの借り換えによるメリット・デメリットはこちら。
メリット
• 住宅ローン総返済額の軽減
• 月々の住宅ローンを軽減
• 変動金利の上昇リスクを抑える
• これまでより充実した団体信用保険に加入できる
デメリット
• 借り換え時の諸費用が高い
• 書類を揃えるのが大変など、手続きに手間と時間がかかる
これまでよりも充実した団体信用保険に加入できる点も新たに借り換えを行う上でのメリットとなりますので、団体信用保険の種類もしっかりチェックしておきましょう。

これから住宅ローンの借り換えを検討している方は、是非本記事でご紹介した「住宅ローンの借り換えにオススメの銀行」も参考にしてみてくださいね。

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