不動産投資は小さく始める！初めての方向けに5種類の不動産投資をFPが解説します｜横浜、東京近郊出張対応＆オンライン（WEB）相談可・ライフプラン、資産運用、保険の見直しはFCTGファイナンシャルプランナーズにご相談ください。

年金への不安や物価上昇を背景に、将来に向けた資産づくりの重要性が高まっています。当事務所でも、近年は資産運用についてのご相談が増えてきました。
広く浸透しているNISA、iDeCoはもちろんのこと、＋αの選択肢として不動産投資があげられます。不動産投資は大金を必要とするイメージをお持ちかもしれませんが、実は小さな元手で始める方法もあります。

本記事では、初めての方にもわかりやすく、代表的な5種類の不動産投資について紹介していきます。

まずは、将来に向けた資産づくりの一環として、なぜ不動産投資が選択肢に入るのか、3つの理由を整理しておきましょう。

不動産投資というと、「アパートやマンションを取得するのに大きなお金が必要」と思われるかもしれません。たしかに不動産は安くはありませんが、 ローンを利用すれば少ない手元資金でも投資を始められます。
また、REIT（リート）や不動産クラウドファンディングなど、1万円〜数万円でスタートできる不動産投資も広まりつつあります。

収入や所得がある程度多い方に限られますが、不動産投資によって 所得税や住民税を軽減できるかもしれません。くわしくは後ほど説明しますが、実物の不動産投資では「経費」として計上できる費用が発生するためです。
ただし、節税については不動産投資の種類や収入の状況によって効果の有無や大小が大きく変わります。「誰でも一定の節税ができる」わけではありませんのでご注意ください。

原材料費や人件費の高騰、インフレなどの経済的影響で、 都心部では家賃や物件価格が上昇傾向にあります。また、海外投資家が日本の不動産を積極的に購入している点も、不動産価格を押し上げる原因のひとつです。
こうした傾向は今後も続くものと考えられ、とくに立地のよい物件は価格・家賃ともに下がりにくい状況といえるでしょう。

不動産投資のなかでも規模が大きく、いわゆる「大家さん」となって不動産を運用していく手法が一棟マンション・アパート投資です。マンションやアパートを一棟まるごと購入し、複数の入居者に貸し出して家賃収入を得ていきます。

不動産投資ローンを組めれば、多額の資金が必要な一棟マンション・アパートの購入にも手が届くでしょう。また、投資額が大きいため、満室になれば家賃収入もそれなりに大きくなりやすいといえます。

高所得者にとっては、建物の減価償却によって節税効果が期待できる点も特徴です。

減価償却をひと言で説明すると、経年劣化によって目減りする建物の価値を費用として計上することです。つまり、「実際には財布からお金は出ていかない帳簿上の費用」といえます。

取得する物件の価格や家族構成などにもよりますが、目安として課税所得900万円以上（所得税率33％以上）、年収で1,300万円以上あれば節税効果を感じやすいでしょう。

一棟マンション・アパート投資の最大のデメリットは、とにかく手間がかかることです。
建物の維持・管理、修繕、入居者対応などがあげられ、「投資」ではなく「仕事（副業）」として取り組む覚悟が求められます。管理会社への業務委託もできますが、コストがかかります。

また、ローンを組むにしてもフルローンは難しく、購入額が高額なため、頭金もそれなりにまとまった額となる可能性が高い点は考慮が必要です。

マンションを1室単位で購入して運用していく手法が「ワンルームマンション投資」です。「区分マンション投資」ともいいます。
なかでも都心のワンルームマンションは需要が比較的安定しており、初めての不動産投資として取り組みやすいといえるでしょう。

一棟投資よりも購入額が低いためローンを組みやすく、頭金の額も抑えられます。もしフルローンが組めれば、頭金は必要ありません。
維持・管理や修繕も、共用部については管理組合が対応してくれるため、オーナーの業務は限られます。

ワンルームマンション投資でも、ある程度の収入・所得があれば節税効果を期待できます。節税のしくみは一棟投資と同様で、年収1,000万円以上が大まかな目安です。より高所得者なら、保有する部屋数によって減価償却費を調整すればよいため、一棟投資より融通が利きます。

1室のみを運用する場合、空室だと収入はゼロです。また、経費として計上できるものの、ワンルーム投資では修繕積立金の支払いが発生します。

不動産小口化商品は、都心のオフィスなど、 ひとつの高額な不動産を複数の出資者で共有する形で投資するしくみです。1口100万円、投資期間は10年以上とするものが多くみられます。

専門の事業者が物件の運営や管理をすべて担うため、投資家はオーナー業務をすることなく資産を運用できます。

くわえて、相続の際に分けやすい点もメリットです。不動産は複数人では分けにくいものですが、不動産小口化商品なら1口単位で所有できるため分割しやすく、「争族」に発展しにくいでしょう。

投資家の代わりに事業者が物件を運用する分のコストがかかるため、一棟投資やワンルームマンション投資よりも利回りはやや低めとなる傾向があります。さらに、一般的には途中解約できず、商品や事業者もまだ限られている点でやや利用しにくいといえます。

不動産クラウドファンディングも、 複数の投資家から出資を募り、事業者不動産を取得・運用するしくみです。不動産小口化商品は物件の所有者になれるものもありますが、不動産クラウドファンディングでは不動産を所有できません。
家賃収入が得られない代わりに、配当金の形で出資額に応じた収益を受け取ります。

不動産クラウドファンディングには1口1万円〜投資できるものもあり、手続きもすべてインターネットで完結するため、投資する手軽さが大きなメリットです。事業者が物件を取得、運用、管理しますので、面倒な手間もかかりません。

不動産クラウドファンディングでは多くのファンドが運用期間を1年以内に設定しており、受け取れる配当金も限定的になりやすい点がデメリットです。運用が予定どおりに進まなければ、満期になっても元本の返還が遅れるおそれもあります。

また、不動産クラウドファンディングもまだ事業者やファンドが少なく、人気のファンドでは抽選となり、申し込んでも投資できるとは限らない点も不便です。

不動産を証券（投資信託）化し、株式のように証券取引所で取引できるようにしたものがREIT（リート）です。投資信託ですので、ひとつのファンドに複数の不動産が組み入れられており、投資家はファンドを通じて間接的に不動産へ投資することになります。

REITは1口あたり数万円〜購入できるうえ、NISAの成長投資枠で購入できる商品もあります。
実物の不動産を売却するとなると、買い手がなかなかみつからないなど時間がかかりがちですが、REITなら証券会社を通じて売却しやすい点も大きなメリットです。

REITの取引は、感覚としては「不動産投資」というより「株式投資」に近いといえます。市場で時々刻々と値段が動いており、タイミングによっては大きな値上がり・値下がりも起こり得ます。安定的に運用したい方には不向きでしょう。

また、NISAで購入すれば利益が非課税になるメリットを享受できますが、実物の不動産への投資ではないため、減価償却による節税効果は期待できません。

投資とは、基本的に「ほったらかしでよいもの」とわたしは考えています。運用に手間がかかるものは、投資ではなく「仕事（副業）」です。

この点をふまえて、これまでに紹介した5種類の不動産投資のなかで初心者におすすめできるものはワンルームマンション投資です。次点で、不動産小口化商品があげられます。

ワンルームマンション投資は実物の不動産を取得するためローンを利用でき、自己資金が少なくて済む点が魅力です。くわしい説明は別の記事に譲りますが、空室さえ生じなければ資金効率がよく、NISAやiDeCoと並行すると運用効率はなお高まるでしょう。

不動産小口化商品、不動産クラウドファンディング、REITはいずれも投資にあたってローンは組めず、自己資金が必要です。自己資金を使って投資するなら、わざわざ不動産を選ばなくても、世界株式型の投資信託でよいのでは？と思います。
世界経済は長い目でみて成長が期待できますし、統計的には、長く保有するほど元本割れのリスクも減少していきます。

なお、次点で不動産小口化商品をあげた理由は、相続対策に活用できるためです。相続を意識する方なら選択肢に入ってくるでしょう。

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最後に、本記事の要点を振り返っていきましょう。

不動産投資は、NISAやiDeCoの次の選択肢として有効です。もし取り組むのであれば、節税や資金効率の面から都心のワンルームマンション投資をおすすめします。

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