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住宅ローンを組む際に気をつけるべきポイントとは？
住宅ローンを組む際に気を付けるポイントという質問を受けることが多いです。
様々な点が挙げられますが、
金利タイプの選択、初期費用、団体信用生命保険料、借入金額の4点についてポイントをお伝えしたいと思います。

○金利タイプ（変動金利）

住宅ローンを組む時不動産業者が出してくれる住宅ローンシミュレーションはだいたい変動金利を使って計算されています。
その理由は今現在、変動金利が一番低いため、毎月の返済額が少なく見えるからです。
毎月の返済額が少なく見えれば購入しても負担が少なく見えるし、
より高い金額の家を勧めることができるかもしれません。
要するに不動産業者が変動金利で計算するのは、
あなたのためではなくて、より営業しやすくするため、と言えます。

名前の通り、金利が変動するタイプを変動金利と呼びます。
ただ、一部の銀行を除くほとんどの銀行では、
半年に1回金利は見直すものの、返済額は5年に一度しか変わらず、
5年に一度の返済額変更でも当初の125％までしか、
返済額は上がらない、というルールがあります。

それなら安心だ、と思うかもしれませんが、そんなにおいしい話はありません。
金利が上がっても返済額が変わらないということは、、
元本が減っていない（減りが遅くなる）ということになります。
金利ばかりを払ってなかなか完済できない、ということになります。
金利の上昇が急激なら、未払い利息といって、
元本が減らないどころか、金利も払いきれず、元本が増えていくという可能性もゼロではありません。

ここで伝えたいことは、変動金利がいけないというわけではなくて、
将来の収支に余裕があれば繰上返済をして上記状況に対処できますから問題ありません。
でも、余裕がなければできませんので、
よって変動金利を選択すべきではない、ということになります。
少なくとも変動金利を選択したとしても、
計算は固定金利で行い、差額はしっかりと貯める等、
対処できるように準備をしておくことが大切だと思います。

○金利タイプの選択（一定期間固定金利）

　なぜか銀行の金利の報道が出るときには10年固定金利が参考として書かれていることが多いです。
大手銀行では10年固定が主力商品とされているからです。
また、3年や5年15年20年等の期間固定金利のものもあります。

なぜ10年固定のものが主力かは疑問です。
なぜなら名前の通り、10年間は借り入れ当初に決まった金利が固定され
11年目からは、また固定金利にする、もしくは変動金利にする、という選択ができる金利タイプです。
10年後には金利が変わるので銀行としてはリスクが小さいからなのでしょうか。

注意点は、どちらにせよ10年後の金利によって金利が変わるということです。
要するに全期間にわたって金利が固定であるわけではありません。
また、銀行によっては当初1.8％だった優遇幅が1.2％に下がる等、
必ず金利が上がるように設定されていますので、注意が必要です。

10年後には完済できたり、残高がとても少なくなっている場合には、
選択の余地があると思います。
それ以外の場合はあまり有利にはならない場合が多いです。

○初期費用

フラット３５やネット銀行などは保証料無料と謳っているところがあります。
確かにその通りなのですが、多くの場合は、その代わりに手数料として２％程度かかる場合が多いです。
その場合は、保証料がかかる場合と初期費用は変わらなくなります。
そして手数料でかかる場合と保証料でかかる場合とでは、
繰上返済をした時に大きく変わってきます。
繰上返済時には、保証料でかかる場合は、
その繰り上げた期間等の分、保証料が戻ってきます。
手数料の場合は戻りはありません。
よって、特に繰上返済ができる場合は、
同じくらいの金利であれば、保証料で払った場合の方が得になります。
最近は「ネット」がつくものを称賛する傾向がありますが、
実は一般の銀行でもさほど金利が変わらない場合も多いです。
よって、先入観をもたず、金利のみならず、保証料か手数料かなどもしっかりチェックする必要があります。

○団体信用生命保険

団体信用生命保険（以下、団信）とは、基本的にはローンを借りている人が死亡したら、
そのローンがチャラになる保険のことです。
フラット３５の場合は別途保険料が発生しローンを借りている人が負担しますが、
一般的な銀行であれば、銀行が保険料を負担し、むしろ健康状態が悪く団信に入れない人はローンは借りれません。
そして最近では、3大疾病や8大疾病の所定の状態になったらローンはチャラというものもあります。
通常は、金利が上乗せされたり、年齢や借入残高に応じた保険料をローン返済とは別に負担することが多いですが、
一部銀行ではその分も保険料を負担する、というものもあります。

ただ、これには注意が必要です。
死亡以外でどのような状態になったらローンがなくなるかをしっかりとチェックする必要があります。

かつては、3大疾病のうち、がんと診断確定された時、心筋梗塞脳卒中なら60日以上所定の状態が続いたときにローンがなくなるものが多かったです。
今は、上記の病気で、働けない状態が一か月続いたら毎月の返済は免除で、その状態が12か月続いたらローン残高がなくなる、というものが増えています。
一般的にがんと診断され1年間全く働けない状態になるのはレアなケースです。
なので、ローンがなくなる可能性はなった時にチャラになるものに比べれば格段に条件が厳しい、ということになります。

これも、特に金利上乗せがなく、銀行が保険料を負担してくれる場合には悪いことではありませんが、
しっかりとどのような状態で該当するのかを確認しておく必要があります。


○借入金額

何よりも大事なのは、いくら借り入れるか、ということです。
金利タイプの選択などは特に、余裕のある借入金額であれば、
どの金利タイプや初期費用のタイプを選んでも将来的にも困ることはありません。
反対に無理なローンを組んでしまえば、どんなに頑張っても大変なことになります。
特に最近、明らかにギリギリ過ぎるローンの提案をする、住宅営業マンを目にする機会が多いです。
自分が将来にわたって返済できる、借入金額を考える必要があります。
その金額は年収だけでなく、年齢によっても違います。若ければ繰上返済が費用な分多少の無理は効くかもしれませんが、
35歳とかで35年ローンを組めば完済時には70歳です。その時には収入は年金のみになってる可能性が高いので、60歳や65歳時には繰上返済をする必要がでてきます。
毎月の返済額だけを考えるだけでは危険なのです。
退職金で返済すればいいや、と思っている方。
平均寿命が90歳近い現在ですから、老後のお金もしっかりと準備する必要があります。
また、車の有無や旅行の多寡など希望するライフスタイルによっても違ってきます。
要するに年収だけでは借りて大丈夫な金額は判断できない、ということになります。

○まとめ

金利タイプの選択や初期費用、団体信用生命保険のこと等、
実際に借り入れるときには気を付けるポイントとなりますが、
まず最初に考えるべきポイントは
自分はどれだけ借りても大丈夫かを判断することです。
そのためにはライフプランシミュレーションで具体的に考える必要があります。

自分で作ったり、専門家にお願いしたりして、しっかりと考えてから不動産購入に踏み切ることをおすすめします。

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